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Wohnungsbau in Berlin auf Wachstumskurs

Das Neubauvolumen in Berlin ist erstmals wieder auf dem hohen Niveau der baustarken 1990er Jahre. Mit 22.365 Wohnungen haben die Berliner Bauaufsichtsbehörden im Jahr 2015 knapp doppelt so viele Wohnungen genehmigt wie noch 2013. Und das wachsende Neubauvolumen ist dringend erforderlich. Denn für immer mehr Menschen aus dem In- und Ausland ist die deutsche Hauptstadt „the City to be“: In den vergangenen drei Jahren ist Berlin der Investitionsbank Berlin zufolge um 144.000 Einwohner gewachsen – das entspricht etwa der Einwohnerzahl von Großstädten wie Paderborn und Regensburg.

Steigende Einwohnerzahlen und kleinere Haushalte halten die Nachfrage hoch

Heute leben bereits rund 3,5 Millionen Menschen in Berlin. Und der Wachstumstrend hält weiterhin an. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geht in ihrer aktuellen Bevölkerungsprognose davon aus, dass die Zahl der Berliner bis 2030 in der mittleren Variante auf über 3,8 Millionen steigen wird – in der oberen Variante geht die Senatsverwaltung sogar von einem Zuwachs auf knapp vier Millionen Menschen aus. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Wohnraum, von kleinen, praktischen Wohnungen bis hin zu luxuriösen Penthouses.

Hinzu kommt der anhaltende Trend zu kleineren Haushalten, der den Wohnungsbedarf nach oben treibt. Laut Investitionsbank Berlin lag 2014 der Anteil der Einpersonenhaushalte bei 53,9 Prozent. 28,4 Prozent entfielen auf Zweipersonenhaushalte. Damit sind vier Fünftel aller Berliner Haushalte kleine Haushalte. Die Bezeichnung „kleine Haushalte“ bedeutet dabei aber nicht, dass die Wohnungen klein sind: Der Trend zu größeren Wohnflächen und größeren Wohneinheiten ist ungebrochen und auch künftig werden die Menschen tendenziell in immer größeren Wohnungen leben.

Geringes Neubauvolumen verknappt das Wohnungsangebot

Der wachsenden Bevölkerungszahl hinkt der Wohnungsbau in der Hauptstadt allerdings seit Jahren hinterher. Nachdem im Jahr 1997 noch knapp 25.800 Wohnungen genehmigt wurden, sank die Zahl der Genehmigungen bis 2003 auf einen Tiefpunkt von gut 3.100 Wohnungen. Noch bis 2012 lag die Zahl der genehmigten Wohnungen konstant nur im vierstelligen Bereich – insgesamt erteilten die Berliner Bauaufsichtsbehörden zwischen 2003 und 2012 Genehmigungen für gut 54.600 Wohnungen, das entspricht einem Schnitt von lediglich knapp 5.500 Wohnungen pro Jahr. Erst 2013 überschritt die Genehmigungszahl mit gut 12.500 Wohnungsgenehmigungen erstmals wieder die Schwelle zum fünfstelligen Bereich.

 

Alternativen zu Neubauten

2015 folgte dann das dringend benötigte leichte Aufatmen im Berliner Wohnungsbau. Mit 22.365 genehmigten Wohnungen liegt das Genehmigungsvolumen mehr als siebenmal so hoch wie noch 2003. Insgesamt 17.935 Wohnungen werden als Neubauten entstehen, ein Drittel davon als Eigentumswohnungen. Doch nicht nur mit Neubauten wird neuer Wohnraum geschaffen. Über 4.400 Wohnungen entstehen durch Nutzungsänderung bestehender Gebäude, durch das Aufsetzen zusätzlicher Geschosse auf bestehende Gebäude (Staffelgeschosse) und durch den Ausbau von Dachgeschossen. Diese Art, neuen Wohnraum zu schaffen, dürfte in den kommenden Jahren immer wichtiger werden, da sie die Möglichkeit bietet, in begehrten Zentrumslagen zusätzliche Wohnungen zu realisieren.

 

 

 

In der beliebten Pariser Straße findet sich ein Beispiel für gelungene Dachgeschossausbauten: In einem repräsentativen Gründerzeithaus sind luxuriöse Dachgeschosswohnungen entstanden, die modernen Komfort mit historischem Flair verbinden. Der Berliner Stadtentwicklungssenator Andreas Geisel sieht großes Potenzial im Dachgeschossausbau: Bis zu 50.000 Wohnungen sind hier nach seiner Einschätzung möglich.

Berlin-Mitte ist beim Neubauvolumen weit vorn

Von den im Jahr 2015 genehmigten Wohnungen entstehen übrigens allein im gefragten Berliner Bezirk Mitte über 3.800 Einheiten. Die Baulücken, die noch um die Jahrtausendwende den Bezirk dominierten, werden zunehmend geschlossen. Denn die Nachfrage nach Wohnraum ist groß in Mitte: In der perfekten Kombination aus Metropole und Kiez bietet sich viel Abwechslung. Bei den zahlreichen Kiezen, die sich deutlich voneinander unterscheiden, findet sich für fast jeden die richtige Nachbarschaft. Und die ist heiß begehrt: Bei einer Leerstandsrate von weniger als zwei Prozent kann Wohnraum entsprechend zügig vermietet werden. Die ideale Grundlage für eine attraktive Investition, heute und auch in Zukunft.

 

Foto: Gründerzeitbau in der Pariser Straße (credit: Zabel Property AG)