Gesetz
zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung
(MietenWoG Bln) – so lautet der sperrige Titel des neuen Gesetzes, das
als Mietendeckel bekannt ist und am 30.01. vom Berliner Abgeordnetenhaus
verabschiedet wurde. Der Mietendeckel macht bundesweit, wenn nicht
sogar weltweit, Schlagzeilen. Sogar die New York Times berichtete
darüber. Ob das Gesetz wirklich für Erleichterung am Berliner Mietmarkt
sorgt, ist heftig umstritten. Außerdem ist fraglich, ob das Land Berlin
überhaupt die Gesetzgebungskompetenz besitzt (formelle
Verfassungsmäßigkeit) und sogar, ob der Eingriff in das Eigentumsrecht
der Vermieter mit der Verfassung vereinbar ist (materielle
Verfassungsmäßigkeit). Eine Mehrheit der Abgeordneten im Bundestag hat
beschlossen, das Gesetz vom Bundesverfassungsgericht prüfen zu lassen.
Erst in ungefähr sechs Wochen, also frühstens Anfang April, kann die
Klage eingereicht werden. Bis eine Entscheidung vorliegt, können noch
Monate vergehen – bis dahin herrscht Ungewissheit.
Aber was regelt der Mietendeckel überhaupt und wie wirkt er sich auf den Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen aus?
Was das Gesetz regelt
Das Gesetz gilt in Berlin und umfasst alle Mietwohnungen, auch
möblierte Wohnungen, Kurzzeit-Miete und Einfamilienhäuser. Eine Ausnahme
bilden Neubauten, die nach dem 1. Januar 2014 bezugsfertig waren sowie
öffentlich geförderter Wohnraum und Wohnheime. Eine weitere Ausnahme
sind Wohnungen, die vor einer Sanierung gänzlich unbewohnbar waren und
bei denen die Modernisierungskosten mit den Kosten eines Neubaus
vergleichbar sind.
Das Gesetz besteht aus zwei Elementen: dem Mietenstopp und die automatische Mietabsenkung.
Der Mietenstopp bedeutet, dass bei Bestandsmietverträgen die Miete auf
dem Stand vom 18. Juni 2019 belassen wird. Das betrifft auch Staffel-
und Indexmieten.
Die automatische Mietabsenkung bedeutet, dass der Vermieter ohne Zutun
des Mieters neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes alle Mieten,
welche die Mietobergrenze um mehr als 20 Prozent überschreiten, absenken
muss. Die Mietobergrenze orientiert sich am Mietspiegel aus dem Jahr
2013 und liegt damit zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro Quadratmeter. Die
Obergrenze erhöht sich um 1 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen mit
einer modernen Ausstattung. Dafür müssen mindestens drei von fünf
Kriterien, wie ein schwellenloser Aufzug, eine Einbauküche, hochwertiger
Bodenbelag, geringer Energieverbrauchswert und hochwertige
Sanitärausstattung erfüllt sein.
Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Mietobergrenze nicht
überschritten werden, was bedeutet, dass bei einer Neuvermietung
womöglich eine geringere Miete, als die des Vormieters, fällig werden
kann.
Wie sich das Gesetz auf den Kauf von Eigentumswohnungen auswirkt
Konkrete Auswirkungen können selbstverständlich nach so kurzer Zeit
nicht benannt werden, aber es können durchaus Tendenzen und
Erfahrungswerte ausgemacht werden. Schon jetzt ist absehbar, dass der
Bau von Mietwohnungen und die Sanierung von Bestandwohnungen spürbar
zurückgehen wird.
Trotzdem bleibt Berlin nach wie vor attraktiv und wird weiterhin viele
Menschen in die Stadt ziehen. Demzufolge wird die Nachfrage nach
Wohnungen bei Weitem das Angebot überschreiten, weswegen wir davon
ausgehen, dass die Kaufpreise durch den Mietendeckel in Berlin steigen
werden. Bei der Vermietung von Neubauwohnungen wird der Mietendeckel
nicht angewandt, sodass hier die Vermietung weiterhin rentabel bleiben
wird. Bei Neubauwohnungen nach 2014 kann man also investieren ohne dass
der Mietendeckel greift.
