Finanzierung

Bevor der Kaufvertrag unterschrieben werden kann, muss die Finanzierung der Immobilie geplant werden. Reicht das Eigenkapital nicht aus, kann ein Kredit die Finanzierungslücke schließen. Auch Bausparverträge, Hypotheken- oder Förderdarlehen sind Möglichkeiten der Baufinanzierung. Der Markt der Anbieter ist groß und scheint unübersichtlich, die meisten Bausparkassen, Hypothekenbanken, Versicherungsgesellschaften und Sparkassen bieten aber ähnlich strukturierte Produkte. Von Vorteil ist häufig das Einschalten eines Finanzierungsvermittlers: Da diese Mittler Zugriff haben auf die Angebote verschiedenster Anbieter, bieten sie oft bessere Konditionen der Baufinanzierung als die eigene Hausbank.

Finanzierungsbedarf ermitteln

Der konkrete Finanzierungsbedarf wird anhand von Einkommen, Ausgaben und der Höhe des Eigenkapitals ermittelt – und den Kosten für die Immobilie. Dabei spielt nicht nur der eigentliche Kaufpreis eine Rolle. Hinzu kommen eventuelle Umbaukosten, die einmaligen Nebenkosten des Kaufes wie Maklerprovision, Ausgaben für Architekten und Gutachter, die Gebühren für Notar und Grundbucheintragung sowie die Grunderwerbssteuer.

Bonitätskriterien

Die Höhe des Zinssatzes für einen Baukredit hängt unter anderem von der eigenen Kreditwürdigkeit ab, der so genannten Bonität. In der Bonitätsprüfung wird die wirtschaftliche Rückzahlungsfähigkeit eingeschätzt. Einheitliche Bonitätskriterien gibt es allerdings nicht, denn die wirtschaftliche Situation eines jeden Kreditnehmers ist individuell. Zudem setzen unterschiedliche Kreditanbieter verschiedene Bonitätskriterien an und gewichten diese nach ihren internen Vorgaben. Übliche Bonitätskriterien sind zum Beispiel die bisherige Kreditabwicklung, die Einkommenssituation (Höhe, Arbeitgeber, Sicherheit des Arbeitsplatzes), die Ausgabesituation (Miete, Kreditrückzahlungen), vorhandenes Vermögen (Geld- und Sachanlagen) und die Schuldensituation (Kredite, übernommene Haftungen oder Bürgschaften).

Sonderkonditionen vergleichen

Bevor die Entscheidung für einen Anbieter fällt, sollten auch die Bedingungen für Sondertilgung, tilgungsfreie Zeiten und den Zeitpunkt des vollständigen Abrufes der Darlehenssumme verglichen werden. Im Gegensatz zu Bestandsbauten erfolgt bei Neubauvorhaben die Auszahlung von Teilbeträgen aus dem Immobiliendarlehen in der Regel später. Denn der Kaufpreis für das Grundstück und die Baukosten sind bei einem Neubau anhand des Baufortschrittes zu zahlen. Dadurch liegt zwischen dem Datum der Auszahlungsreife und der Auszahlung des letzten Teilbetrags aus dem Kredit ein längerer Zeitraum. In diesem Fall können – je nach Kreditgeber – Bereitstellungszinsen für das Darlehen anfallen.

Staatliche Förderungen prüfen

Erleichtert werden kann die Immobilienfinanzierung durch staatliche Förderungen. So existieren zum Beispiel bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) unterschiedliche Förderprogramme zum Kauf von Wohneigentum. Speziell Familien werden dabei unterstützt. Wer schon früh an die eigenen vier Wände denkt, sollte auch Wohn-Riester (Eigenheimrente, die die Einbeziehung des selbstgenutzten Wohneigentums in die Förderung durch die Altersvorsorgezulage bezeichnet), Wohnungsbauprämien oder Arbeitnehmersparzulagen in seine Überlegungen einbeziehen.

Checkliste: Kaufpreis Eigentumswohnung

• Maklercourtage (zwischen 3 % und 6 % zzgl. MwSt.)
• Notar- und Gerichts-/Grundbuchkosten (ca. 2 %)
• Finanzierungsnebenkosten (z.B. Bereitstellungszinsen, Zinsaufschläge, Kontogebühren)
• Grunderwerbsteuer (abhängig vom Bundesland – zwischen 3,5 % und 6,5 %)
• Kosten für Gutachter