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Neue Regel erschwert Kreditvergabe an ausländische Käufer

 

Krisenfest, ertragsstark und im internationalen Vergleich weiterhin unterbewertet: Deutsche Wohnimmobilien sind ein begehrtes Gut − nicht nur hierzulande. Besonders für internationale Käufer stellen Immobilien in Ländern mit soliden wirtschaftlichen Eckdaten einen wichtigen Baustein zur Diversifikation ihrer Vermögensanlagen dar. Neuerdings hat sich der Ausblick für einige Nachbarn Deutschlands in der Europäischen Union deutlich eingetrübt. „Derzeit finanzieren die Banken Immobilieninvestitionen von Ausländern so gut wie nicht mehr“, stellt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim Immobilienverband Deutschland IVD fest. Das liege an der deutschen Umsetzung der europäischen Wohnimmobilienkreditrichtlinie (2014/17/EU), die Fremdwährungsdarlehen für Immobilienkäufer aus Ländern ohne Euro deutlich erschwert. „Konkret geht es um den neuen § 503 BGB, der anordnet, dass Banken jene Verbraucher, die ein Fremdwährungsdarlehen aufnehmen, informieren müssen, wenn der Wert des Restbetrags um 20 Prozent ansteigt. Der Darlehensnehmer hat dann das Recht, das Darlehen auf seine eigene Währung umzustellen. Dieses Risiko will keine Bank eingehen.“ Diese Regelung gilt nur für EU-Inländer, deren Wohnsitz sich in einem Land befindet, das kein Mitglied des Euro-Raums ist, also beispielsweise für britische, dänische oder schwedische Staatsbürger.

Über das Ziel hinausgeschossen

Aber beginnen wir von vorn: Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie der EU hatte zum Ziel, eine zu laxe Kreditvergabe der Banken, wie sie in den USA im Vorfeld der Finanzkrise von 2007 betrieben wurde, zu verhindern. Die Banken werden seitdem dazu angehalten, die Qualität ihrer Beratung sowie die Kreditwürdigkeitsprüfungen deutlich zu verbessern. Der deutsche Gesetzgeber hat die Richtlinie zum 21. März 2016 in nationales Recht umgesetzt. Doch was ursprünglich gut gemeint war, ist gründlich schief gegangen. Die neue Regel, ursprünglich dazu gedacht, Verbraucher zu schützen, erschwert Familien, älteren Menschen und eben auch einigen ausländischen EU-Bürgern den Kauf von Wohnimmobilien: „Wenn der Darlehensvertrag nicht in der Landeswährung des Darlehensnehmers abgeschlossen wird, und der Darlehensnehmer bei Vertragsabschluss seinen Wohnsitz in der EU hat, kann der Darlehensnehmer die Umwandlung des Darlehens in seine Landeswährung verlangen, wenn sich der Wechselkurs um mehr als 20 Prozent geändert hat. Die Umstellung des Darlehens hat zu dem Wechselkurs zu erfolgen, der am Tag des Antrags auf Umstellung gilt, es sei denn, im Darlehensvertrag ist etwas anderes vereinbart worden“, erklärt Beck. Banken könnten also aufgrund von Wechselkursschwankungen bei der Darlehensvergabe an EU-Inländer außerhalb des Euro-Raums erhebliche Nachteile entstehen. Diese Risiken vorherzusehen ist bei Immobiliendarlehen, die oftmals Laufzeiten von mehr als zehn Jahre haben können, jedoch naturgemäß schwierig. Die Folge ist eine wachsende Unsicherheit bei den Banken. Viele von ihnen verweigern die Kreditvergabe an EU-Bürger außerhalb des Euro-Raums lieber gleich ganz oder verlangen von ihnen wesentlich mehr Eigenkapital.

Ein Gesetz voller Widersprüche

Ein dänischer Käufer hat somit deutlich schlechtere Chancen auf einen deutschen Kredit als ein französischer, obwohl beide EU-Bürger sind und die gleichen Grundfreiheiten genießen. Mehr noch: Weil der neue § 503 nur für EU-Inländer gilt, sind Dänen, Briten und Schweden sogar schlechter gestellt als jeder andere Bürger außerhalb des Staatenverbundes, beispielsweise Käufer aus den USA oder China. Einen Ausweg gibt es aber doch noch: Wenn ein ausländischer Käufer sein Einkommen überwiegend in Deutschland bezieht, kann er im Kreditvertrag vereinbaren, dass als Landeswährung des Darlehens der Euro gilt. In der Regel sind es jedoch vor allem hochvermögende Ausländer, die Vermögenswerte in mehreren Währungen halten. Leidtragende sind daher vor allem Normalverdiener. Für die deutsche Immobilienwirtschaft hingegen scheinen die Auswirkungen der Neuregelung noch verschmerzbar zu sein. Im Moment können andere internationale Käuferschichten diesen Wegfall gut kompensieren. Hinzu kommt, dass viele internationale Anleger damit begonnen haben, ihr in Immobilien gebundenes Kapital nach Deutschland zu verlagern. Für die britische Käuferschicht wäre ein Brexit hingegen Glück im Unglück: Verließe Großbritannien die EU, wären sie von einer Regulierung durch § 503 befreit.