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Diskussion um Mietendeckel

Investition in Neubau lohnt sich noch immer

Gesetz zur Neuregelung gesetzlicher Vorschriften zur Mietenbegrenzung (MietenWoG Bln) – so lautet der sperrige Titel des neuen Gesetzes, das als Mietendeckel bekannt ist und am 30.01. vom Berliner Abgeordnetenhaus verabschiedet wurde. Der Mietendeckel macht bundesweit, wenn nicht sogar weltweit, Schlagzeilen. Sogar die New York Times berichtete darüber. Ob das Gesetz wirklich für Erleichterung am Berliner Mietmarkt sorgt, ist heftig umstritten. Außerdem ist fraglich, ob das Land Berlin überhaupt die Gesetzgebungskompetenz besitzt (formelle Verfassungsmäßigkeit) und sogar, ob der Eingriff in das Eigentumsrecht der Vermieter mit der Verfassung vereinbar ist (materielle Verfassungsmäßigkeit). Eine Mehrheit der Abgeordneten im Bundestag hat beschlossen, das Gesetz vom Bundesverfassungsgericht prüfen zu lassen. Erst in ungefähr sechs Wochen, also frühstens Anfang April, kann die Klage eingereicht werden. Bis eine Entscheidung vorliegt, können noch Monate vergehen – bis dahin herrscht Ungewissheit.
Aber was regelt der Mietendeckel überhaupt und wie wirkt er sich auf den Kauf und Verkauf von Eigentumswohnungen aus?

Was das Gesetz regelt

Das Gesetz gilt in Berlin und umfasst alle Mietwohnungen, auch möblierte Wohnungen, Kurzzeit-Miete und Einfamilienhäuser. Eine Ausnahme bilden Neubauten, die nach dem 1. Januar 2014 bezugsfertig waren sowie öffentlich geförderter Wohnraum und Wohnheime. Eine weitere Ausnahme sind Wohnungen, die vor einer Sanierung gänzlich unbewohnbar waren und bei denen die Modernisierungskosten mit den Kosten eines Neubaus vergleichbar sind.
Das Gesetz besteht aus zwei Elementen: dem Mietenstopp und die automatische Mietabsenkung.
Der Mietenstopp bedeutet, dass bei Bestandsmietverträgen die Miete auf dem Stand vom 18. Juni 2019 belassen wird. Das betrifft auch Staffel- und Indexmieten.
Die automatische Mietabsenkung bedeutet, dass der Vermieter ohne Zutun des Mieters neun Monate nach Inkrafttreten des Gesetzes alle Mieten, welche die Mietobergrenze um mehr als 20 Prozent überschreiten, absenken muss. Die Mietobergrenze orientiert sich am Mietspiegel aus dem Jahr 2013 und liegt damit zwischen 3,92 und 9,80 Euro pro Quadratmeter. Die Obergrenze erhöht sich um 1 Euro pro Quadratmeter bei Wohnungen mit einer modernen Ausstattung. Dafür müssen mindestens drei von fünf Kriterien, wie ein schwellenloser Aufzug, eine Einbauküche, hochwertiger Bodenbelag, geringer Energieverbrauchswert und hochwertige Sanitärausstattung erfüllt sein.
Wird eine Wohnung neu vermietet, darf die Mietobergrenze nicht überschritten werden, was bedeutet, dass bei einer Neuvermietung womöglich eine geringere Miete, als die des Vormieters, fällig werden kann.

Wie sich das Gesetz auf den Kauf von Eigentumswohnungen auswirkt

Konkrete Auswirkungen können selbstverständlich nach so kurzer Zeit nicht benannt werden, aber es können durchaus Tendenzen und Erfahrungswerte ausgemacht werden. Schon jetzt ist absehbar, dass der Bau von Mietwohnungen und die Sanierung von Bestandwohnungen spürbar zurückgehen wird.
Trotzdem bleibt Berlin nach wie vor attraktiv und wird weiterhin viele Menschen in die Stadt ziehen. Demzufolge wird die Nachfrage nach Wohnungen bei Weitem das Angebot überschreiten, weswegen wir davon ausgehen, dass die Kaufpreise durch den Mietendeckel in Berlin steigen werden. Bei der Vermietung von Neubauwohnungen wird der Mietendeckel nicht angewandt, sodass hier die Vermietung weiterhin rentabel bleiben wird. Bei Neubauwohnungen nach 2014 kann man also investieren ohne dass der Mietendeckel greift.